Si la question est bonne a poser, la réponse n’est pas forcément celle qu’on croit. Car la renégociation avec l’organisme initial est souvent difficile : pourquoi celui ci renoncerait à un taux à son avantage. Faire planer le risque d’un départ peut etre une corde à faire jouer. Et il peut meme etre opportun de partir « tout court » pour confier son crédit à un prêteur qui rachetera votre crédit auprès de son prédécesseur.

Mais n’oubliez jamais qu’il y a de lourdes contreparties dont il faut tenir compte :

- pour  vous libérer de votre crédit immobilier actuelle vous devrez payer jusqu’à 3% du montant du capital restant du
- s’agissant in fine de la souscription d’un nouveau contrat, vous aurez donc des frais de dossiers (entre 1000 et 2000 euros). Les frais de dossiers devront donc vous inciter à ne vous interesser au rachat de crédit que s’il vous reste un capital assez elevé à rembourser (sur lequel sera donc mutualisé les frais de dossier).

On comprends vite que le rachat de crédit peut etre une mauvaise affaire si elle ne permet, au bout du compte, que de diminuer de 0,2% votre taux de crédit.

Soyez malin faites des simulations prenant en compte tout ces paramètres avant de chambouler tout votre montage de crédit !

Le « Pass-Foncier » était une excellente idée en théorie pour la primo-accession populaire, mais la mise en place du dispositif s’est malheureusement transformée en un véritable « chemin de croix » ! Seulement 6.500 « Pass-Foncier » ont été signés sur les 30.000 prévus pour 2009 /2010 car, les projets n’aboutissent que 9 à 12 mois après la signature du compromis de vente du terrain, compte tenu de la complexité du montage du dossier et les différents intervenants :

+ financement bancaire classique (agence locale, siège)
+ financement par un CIL
+ approbation des dossiers (CIL local, siège social)
+ permis de construire à obtenir et à purger du recours des tiers + projet d’acte à soumettre au notaire du CIL (c’est la Foncière
du CIL qui achète le terrain)
+ attestation de la mairie de prise en charge de la subvention
(voilà un acteur majeur du Pass mais qui n’était pas du tout préparé à ce mécanisme financier, qu’il a fallu convaincre, souvent avec beaucoup de difficulté, et qui doit décaisser
au passage 1.000 à 3.000 euros, avec une charge incompressible de 2.000 euros !) et chacun
des intervenants voulant à juste titre valider l’entier processus !

Conséquence : des aller-retour, des demandes de pièces en triple exemplaires, etc..
En résumé, la complication poussée à l’extrême !
Et voilà qu’aujourd’hui, depuis la depuis la publication de l’instruction fiscale du 29.12.09 qui effectivement simplifie un peu le processus en ayant instauré le prêt différé, les collecteurs du 1% logement, sous couvert de la décision de leur conseil d’administration ne veulent plus instruire les dossiers « bail à construction ». L’incidence est la suppression de la TVA à 5,50 % sur l’acquisition du terrain.

On a le désagréable sentiment que depuis le 1er janvier 2010, les collecteurs du 1% logement vont affecter leur «enveloppe Pass-Foncier » exclusivement aux opérations de VEFA des logements collectifs en milieu urbain ou péri urbain, donc en délaissant totalement l’habitat individuel en milieu rural.
J’ai participé avec succès à la réalisation d’une opération de lotissement (29 lots dont 25 en Pass-Foncier) sur la commune de Lempaut (Tarn), ce qui a eu pour conséquence la sauvegarde d’une 3ème classe dans la petite école du village d’une part et d’autre part de créer ou de sauver plus de 58 emplois.

Cette expérience permet de démontrer que nous pouvons donc créer 80.000 emplois tout en dynamisant les petites communes (moins de 3.000 habitants) par le maintien d’une classe d’école, des commerces de proximités, de la poste, de la mise en place d’un concept « Comptoir-Paysan », etc..

COMMENT ?

Tout simplement en créant la « BEL » : Banque Ethique du Logement.

L’Etat affecte un milliard d’euros (dans le cadre du grand emprunt) pour reprendre le financement des Pass-Foncier pour les communes de moins de 3.000 habitants.

Les collecteurs du 1% logement pourront continuer le financement des Pass-Foncier dans les autres communes et le logement collectif.
Le nom « Pass-Foncier » étant un nom déposé par le 1% Logement, nous donnerons une nouvelle appellation : le « Pack Primo Accédant », qui comprendra :
- Un prêt différé de 25.000 € accordé par la « BEL »
- Un terrain à un prix raisonnable
- Un contrat de maison individuelle au choix de l’accédant
- Une installation photovoltaïque
- Un label THPE
- Un PTZ
- Un prêt complémentaire
- Une subvention de la Commune de 1.000 € ; la Commune sera seule à décider de la mise en place du « Pack Primo Accédant » sur sa commune.
- Une TVA au taux de 5,5% sur l’acquisition du terrain et de la maison comme dans la version « Pass-Foncier » avec Bail à construction.
- Une échéance mensuelle équivalente au montant du loyer actuel.

L’étude et l’acceptation d’un dossier devront être dans tous les cas inférieures à une semaine.
En tenant compte des délais administratifs d’obtention du permis de construire, on peut raisonnablement envisager une signature chez le notaire sous un délai de 4 mois au lieu de 12 actuellement dans le cadre des dossiers « Pass-Foncier » !
La « BEL » pourra ainsi financer 40.000 « Pack Primo Accédant ». Sachant que la construction d’un pavillon génère au moins 2 emplois, nous aurons ainsi participé à la création de 80.000 emplois de proximité avec tous les avantages induits pour les finances des communes.

Monsieur Christian Louis-Victor, président de l’UMF (qui réunit près de 700 sociétés de construction de maisons individuelles), lors d’une conférence de presse, vient de déclarer récemment que : « la primo-accession populaire est le moteur des ventes mais la reprise économique n’est pas encore là et le secteur est sous dialyse des aides gouvernementales ; en effet, près des deux-tiers des achats de maisons individuelles sont le fait de ménages ayant un revenu net mensuel compris entre 1.800 et 2.500 euros, c’est-à-dire les trois déciles les plus bas de l’échelle des revenus qui en comporte 10.

Contact presse : vander@numericable.fr

Grace au SCPI, pas besoin d’avoir 300 000 euros pour investir dans l’immobilier puisque vous allez en fait acquérir des parts de Sociétés de Placement Immobilier et que quelques milliers d’euros suffisent pour la plupart des produits proproser pour « prendre une participation. »

Vous pourrez acquérir ainsi des locaux d’habitation ou commerciaux, suivant la SCPI que vous aurez choisi. La SCPI se charge d’investir dans la Pierre, et de mettre les acquisitions immobilière à la location (en les confiant à une société de gestion). En tant que « propriétaire papier » vous touchez donc des revenus sur les loyers à hauteur de votre participation dans la SCPI.

Les SCPI de biens immobiliers destinés aux professionnels ont un rendement légèrement supérieurs à ceux des SCPI qui se destinent à l’acquisition de logement d’habitation. Mais vous trouverez sur le marché des SCPI qui investissent dans l’immobilier ouvrant droit à la défiscalisation. Il est en effet possible d’effectuer une défiscalisation dite « Scellier » par le biais d’acquisition de part de SCPI et ainsi de vous ouvrir la porte de ce genre de défiscalisation sans avoir a acheter un appartement ou une maison, ce qui est bien appréciable surtout si votre effort d’épargne est limité. (relire notre article sur les SCPI Scellier

Les SCPI permettent donc :
- d’investir « à sa main »
- de mutualiser les risques (risques d’impayés, risques d’absence de locataire, risques de baisse de l’immobilier dans une ville particulière suite à la fermeture d’une grosse entreprise)
- de défiscaliser

L’investissement par SCPI permet également, et ce n’est pas le moindre des avantages, de ne pas avoir à se soucier de trouver des locataires, de faire le recouvrement des loyers (y compris par voie contientieuse au besoin) : c’est une société de gestion, adossée à la SCPI qui prend en charge ce travail. Cette gestion déléguée vous coutera certes une dizaine de pourcent du montant des loyers percus, mais vous offrira une veritable tranquilité.

Les SCPI n’en sont pas pour autant sans inconvénients :
- le montant de votre investissement n’est pas garanti (par exemple en cas de chute des valeurs immibilières)
- le placement est peu liquide, si vous avez besoin, dans l’urgence des sommes que vous avez investi, la revente est assez aléatoire, et il se peut que vous deviez vendre moins cher que votre prix d’acquisition initial.

Le nouveau plafond de défiscalisation s’élève à 2247 € H.T. par metre carré (pour mémoire, celui ci était de 2194 € H.T. pour l’exercice 2009). Le calcul de la surface concerné repose sur la surface habitable du bien auquel pourrat s’ajouter une surface de varangue sous réserve qu’elle n’excède pas les 14 metres carré.

Les plafonds pour les loyers sont également revus à la hausse sous réserve que le bail soit, évidemment, conclu en 2010 (ou renouvellé cette année). Le loyer par m² , est limité à :

- 152 € dans tous les DOM ainsi qu’à Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Mayotte

- et 192 € à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie, aux îles Wallis et Futuna ainsi que dans les Terres australes et antarctiques françaises.

Les montants s’entendent à l’année.

Autre plafond rentrant dans les contraintes de la défiscalisation Girardin, celui des revenus des locataires. Ils sont revalorisés cette année de 1,5%.

C’est en effet par une nouvelle baisse que s’est soldé le mois de février : – 0,1% pour les prêts inférieurs à vingt ans et ce par rapport au mois de janvier 2010. Ainsi, le taux fixe moyen est de 3,75% sur 15 ans.

A l’avenir, dans le meilleur des cas, les taux d’intérêts devraient stagner, au pire repartir à la hausse. Si vous attendiez les plus bas pour acheter, le moment est sans doute venu …

De même, tirer bénéfice de son opération de défiscalisation était souvent fastidieux étant donné l’abondance de documents à fournir pour justifier de ses démarches. A partir de maintenant une simple déclaration reprenant les principales informations suffira. Sans doute que l’administration n’avait de toute façon ni le temps ni les moyens d’éplucher tout ces papiers …

C’est vers cette dernière que se tourne un certain nombre de ressortissants français, le gouvernement mauricien faisant bien des efforts pour attirer de nouveaux émigrants … si possible fortunés … mais les exigences patrimoniales de l’Ile Maurice ont été revues à la baisse, .

Il fallait un patrimoine très conséquent, jusqu’à il y a peu pour rentrer dans les critère de l’IRS (Régime d’accession à la propriété mauricien). Il fallait au principal pouvoir mettre officiellement au moins 370000 euros sur la table pour acheter une habitation « immigrant compatible » sauf que l’on ne trouvait aucun bien compatible avec ce budget et qu’il fallait souvent investir le double … Mais il y a 4 ans, le Gouvernement de l’Ile Maurice à changer de stratégie à passer la limite basse à 200 000 euros tandis que les promoteur se mettait à proposer des appartements élégants pour de tels budgets.

200 000 euros dans un logement, au moins 30 000 euros par an qui tombe sur votre compte bancaire et vous pouvez prétendre à un permis de séjour (valable trois ans, prolongeable dix ans).

Le gouvernement mauricien a bien fait les choses jusqu’au bout : les formalités pour s’installer sont effet simplissimes. Il suffit que le retraité alimente son compte bancaire à Maurice de 30.000 euros chaque année pour obtenir en 72 heures un permis de résidence valable trois ans. A l’issue de cette période, le permis de séjour est prolongé de 10 ans, à condition de continuer à remplir l’obligation des 30.000 euros annuels.

Et a vous le soleil, la mer … et la fiscalité avantageuse ! Une taxation de vos revenus, quelqu’en soit leur montant, à hauteur de 15% et rien d’autre … Pas d’ISF, pas de droit de succession à l’Ile Maurice. Certes, il vous faudra y passer a minima de grandes vacances, puisqu’il faut trois mois de présence pour pouvoir prétendre à ce régime local (tandis qu’en France vous devrez vivre au moins la moitié de l’année ailleurs pour échapper à la fiscalité !).

La destination intéressera, dans ces conditions principales ceux dont la vie et le patrimoine sont faits … mais aussi peut être les adaptes du télétravail suffisamment studieux pour ne pas passer leur journée à la plage. Monter un blog sur la finance, et partir à l’Ile Maurice, voilà une idée !

Il ne devrait pas y avoir de changement notable dans les taux de crédit immobilier tant que la Banque Centrale Européenne (BCE) ne changera pas sa stratégie quant au coût du loyer de l’argent.

Ceci dit, Jean-Claude Trichet, le patron de la BCE a indiqué récemment que la révision ou non de la stratégie de l’organisme européen se reposeraient courant mars …

S’agit il de rogner sur un avantage fiscal ? En fait, non. Une nouvelle fois les banques sont mises en cause pour ne pas tenir compte de l’avantage fiscal au moment de jauger la capacité de remboursement d’un demandeur de prêt.

Il s’agirait donc d’élargir le principe du prêt à taux zéro pour que chacun puisse emprunter une partie de la somme sans intérêt pour acheter sa résidence principale. Il n’y aurait pas de condition de ressource pour accéder à ce prêt.

Le nouveau dispositif reste pour le moment au stade de projet, évidemment.

En cause : le coût de la réduction fiscale, mais surtout ses bienfaits. La Cour des Comptes en arrive en effet à la conclusion que des subventions directes de l’Etat dans les Dom/Tom s’avererait moins onéreuse, pour une efficacité équivalente ou supérieur.