C’est dans une interview donné au quotidien « Les Echos » dans son édition d’aujourd’hui, le sénateur Philippe Marini, Rapporteur Général de la Commission des Finances au Sénat, a montrer sa détermination à préserver autant que faire ce peut  l’avantage fiscal pour les contribuables qui investissent directement au titre de l’ISF-PME dans les entreprises éligibles.

Ainsi et malgré les aménagements apportés par les députés, il souhaite  que le Senat défende la loi TEPA, et réduise les effets de la loi de finance en :

1. Limitant le coup de rabot sur l’investissement direct, hier le taux de réduction était de  75%, l’Assemblée nationale voulait le diminuer à 50%, il se pourrait que les sénateurs décident de limiter l’amenuisement serait à 67,5%.

2. Conservant un avantage fiscal qui soit plus favorable que l’investissement via un intermediaire :  le taux de réduction en passant par un fond serait toujours de 50%.

Par ailleurs, si vous effectuez un stage de moins de trois mois qui vous est imposé dans le cadre de votre formation, les indemnités versées par votre maître de stage sont exonérées d’impôt.

Il est également a noter qu’il n’y a pas de limite d’age pour l’intégration d’un enfant sur votre déclaration de revenu si celui ci est handicapé.

En cas de mariage, par exemple, cela veut dire que les conjoints feront une déclaration de « célibataire » (une déclaration chacun donc) pour les revenus allant jusqu’à la date du mariage, et une en commun après la date.

Pour bénéficier de la demi-part supplémentaire, vous devez vivre seul, avoir des enfants, que ceux ci soit imposés indépendamment, sous réserve d’avoir supporté pendant au moins 5 ans de manière continue ou temporaire, mais de manière exclusive ou principal, la charge d’un enfant.

N’oubliez pas d’indiquer également que vous viviez seul(e) avec un enfant à charge au 1er janvier 2009 si c’est votre situation familiale actuelle, car là encore vous aurez droit à une demi-part supplémentaire. Notez bien que cette aménagement vaut même si vous vivez vous même chez vos parents.

Un délai supplémentaire est accordé aux contribuables qui font leur déclaration de revenus sur Internet. Et s’il y a déjà une forme d’ »inégalité » entre les contribuables (ceux qui accedent à Internet et les autres), il y a même une inégalité entre les contribuables internautes entre eux.

Ainsi, la déclaration sur Internet devra être faite :

Avant le 10 juin si vous habitez les départements allant du 01 au 19,
avant le 17 juin si vous habitez les départements akabt du 20 au 49
et avant le 24 juin si vous êtes dans un département au delà du 49.

Le « Pass-Foncier » était une excellente idée en théorie pour la primo-accession populaire, mais la mise en place du dispositif s’est malheureusement transformée en un véritable « chemin de croix » ! Seulement 6.500 « Pass-Foncier » ont été signés sur les 30.000 prévus pour 2009 /2010 car, les projets n’aboutissent que 9 à 12 mois après la signature du compromis de vente du terrain, compte tenu de la complexité du montage du dossier et les différents intervenants :

+ financement bancaire classique (agence locale, siège)
+ financement par un CIL
+ approbation des dossiers (CIL local, siège social)
+ permis de construire à obtenir et à purger du recours des tiers + projet d’acte à soumettre au notaire du CIL (c’est la Foncière
du CIL qui achète le terrain)
+ attestation de la mairie de prise en charge de la subvention
(voilà un acteur majeur du Pass mais qui n’était pas du tout préparé à ce mécanisme financier, qu’il a fallu convaincre, souvent avec beaucoup de difficulté, et qui doit décaisser
au passage 1.000 à 3.000 euros, avec une charge incompressible de 2.000 euros !) et chacun
des intervenants voulant à juste titre valider l’entier processus !

Conséquence : des aller-retour, des demandes de pièces en triple exemplaires, etc..
En résumé, la complication poussée à l’extrême !
Et voilà qu’aujourd’hui, depuis la depuis la publication de l’instruction fiscale du 29.12.09 qui effectivement simplifie un peu le processus en ayant instauré le prêt différé, les collecteurs du 1% logement, sous couvert de la décision de leur conseil d’administration ne veulent plus instruire les dossiers « bail à construction ». L’incidence est la suppression de la TVA à 5,50 % sur l’acquisition du terrain.

On a le désagréable sentiment que depuis le 1er janvier 2010, les collecteurs du 1% logement vont affecter leur «enveloppe Pass-Foncier » exclusivement aux opérations de VEFA des logements collectifs en milieu urbain ou péri urbain, donc en délaissant totalement l’habitat individuel en milieu rural.
J’ai participé avec succès à la réalisation d’une opération de lotissement (29 lots dont 25 en Pass-Foncier) sur la commune de Lempaut (Tarn), ce qui a eu pour conséquence la sauvegarde d’une 3ème classe dans la petite école du village d’une part et d’autre part de créer ou de sauver plus de 58 emplois.

Cette expérience permet de démontrer que nous pouvons donc créer 80.000 emplois tout en dynamisant les petites communes (moins de 3.000 habitants) par le maintien d’une classe d’école, des commerces de proximités, de la poste, de la mise en place d’un concept « Comptoir-Paysan », etc..

COMMENT ?

Tout simplement en créant la « BEL » : Banque Ethique du Logement.

L’Etat affecte un milliard d’euros (dans le cadre du grand emprunt) pour reprendre le financement des Pass-Foncier pour les communes de moins de 3.000 habitants.

Les collecteurs du 1% logement pourront continuer le financement des Pass-Foncier dans les autres communes et le logement collectif.
Le nom « Pass-Foncier » étant un nom déposé par le 1% Logement, nous donnerons une nouvelle appellation : le « Pack Primo Accédant », qui comprendra :
- Un prêt différé de 25.000 € accordé par la « BEL »
- Un terrain à un prix raisonnable
- Un contrat de maison individuelle au choix de l’accédant
- Une installation photovoltaïque
- Un label THPE
- Un PTZ
- Un prêt complémentaire
- Une subvention de la Commune de 1.000 € ; la Commune sera seule à décider de la mise en place du « Pack Primo Accédant » sur sa commune.
- Une TVA au taux de 5,5% sur l’acquisition du terrain et de la maison comme dans la version « Pass-Foncier » avec Bail à construction.
- Une échéance mensuelle équivalente au montant du loyer actuel.

L’étude et l’acceptation d’un dossier devront être dans tous les cas inférieures à une semaine.
En tenant compte des délais administratifs d’obtention du permis de construire, on peut raisonnablement envisager une signature chez le notaire sous un délai de 4 mois au lieu de 12 actuellement dans le cadre des dossiers « Pass-Foncier » !
La « BEL » pourra ainsi financer 40.000 « Pack Primo Accédant ». Sachant que la construction d’un pavillon génère au moins 2 emplois, nous aurons ainsi participé à la création de 80.000 emplois de proximité avec tous les avantages induits pour les finances des communes.

Monsieur Christian Louis-Victor, président de l’UMF (qui réunit près de 700 sociétés de construction de maisons individuelles), lors d’une conférence de presse, vient de déclarer récemment que : « la primo-accession populaire est le moteur des ventes mais la reprise économique n’est pas encore là et le secteur est sous dialyse des aides gouvernementales ; en effet, près des deux-tiers des achats de maisons individuelles sont le fait de ménages ayant un revenu net mensuel compris entre 1.800 et 2.500 euros, c’est-à-dire les trois déciles les plus bas de l’échelle des revenus qui en comporte 10.

Contact presse : vander@numericable.fr

Pour le savoir, il faut s’interesser à la composition de votre patrimoine, car tout les biens ne sont pas « égaux devant l’ISF ».

Element de base, pour être redevable de l’ISF, il faut que votre patrimoine net soit supérieur à 790 000 euros et devait si c’est le cas faire votre déclaration avant le 15 juin de chaque année.

Le patrimoine s’entend par foyer fiscal. Attention, si vous vivez en concubinage, sans PACS , le fisc refusera de considérer votre couple fiscalement … mais le considèrera comme tel pour l’ISF (!).

De votre patrimoine, vous pouvez déjà déduire vos dettes éventuelles. Ce peut-être des sommes que vous devez à votre banque, ou à un tiers, et même à un artisan en cas de travaux dans votre logement pas exemple, pour peu que le devis qui vous engage à faire les travaux ait été signé, et meme si la facture n’est pas encore acquittée. Si vous vous trouvez dans un schéma de démembrement de propriété, c’est celui qui bénéficie de l’usufruit qui intégrera le bien dans son patrimoine.

Pour vos biens immobiliers, c’est le « prix du marché » qui sert à évaluer cette part de votre patrimoine, il évolue donc en fonction du marché de l’immobilier tel qu’il était au 1er janvier de l’année en cours. Vous pouvez vous appuyez par exemple à la valeur des biens similaires dans les agences immobilières ou mieux sur les statistiques que les cabinets de notaires tiennent en fonction des actes de vente qu’ils traitent. Votre résidence principale bénéficie d’un « rabais » de 30% de sa valeur tandis que les biens détenus peuvent être pondérés à à hauteur de 20 % pour tenir compte des contraintes de cessions de ce type de bien du fait de l’indivision. De la même facon, si vous louez des biens, vous pouvez décoter leur valeur, la location étant considéré comme une contrainte pour le propriétaire : 40 % pour les biens avec « loyer 1948″, environ 20 % pour les logements loués suivant la loi de 1989, , 10 % pour les appartement meublés, 20 % pour les locaux professionnels et commerciaux.

Si vous êtes propriétaire de biens immobiliers par le biais de parts de SCI, il ne seront pas intégrés dans le volet immobilier mais dans les Droits sociaux. Vous pourrez déduire les dettes de la SCI de votre patrimoine, à hauteur de votre participation dans celle ci.

Les gérants d’entreprise qui détiennent des parts d’une SCI qui loue des locaux professionnels à leur propre entreprise pourront « sortir » ces parts de leur patrimoine, puisque cela contribue à leur outil de travail.

Les terrains constructibles sont a évalués par rapport aux transactions moyennes dans le secteur. Pour mémoire un terrain est constructible si il est dans une zone du Plan d’Occupation des Sols (POS) réputés constructibles, et que la zone à déjà bénéficier des travaux permettant le raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité. Il faut aussi que le terrain soit desservi par la route.

Comme pour la valeur des biens immobiliers, c’est en regardant le prix moyens des dernières transactions dans le secteur ou ils se trouvent que vous déterminerez la valeur de vos terrains à vocation agricole. Si vos terrains agricoles sont exploités par vous même (ou dans le cadre d’un groupement familial agricole) vous pouvez sous condition les déduire de votre patrimoine, en tant que biens nécessaire à votre activité professionnelle. S’ils sont loués pour moins de 18 ans à l’un des bénéficiaires du groupement, elles ne seront que partiellement déductive de votre patrimoine global (75 % de la valeur jusqu’à 100000 euros, puis à 50 % pour le reste de la valeur).

C’est aussi par rapport aux récentes transactions dans le secteur concerné que vous évaluerez la valeur patrimoniale de vos bois et de vos forêts. Comme toujours si vos propriétés en bois et forêts vous serve directement dans votre activité professionnelle, ils sont totalement déductible.

Vos placements boursiers et obligataires pourront etre évalué en fonction du cours de ceux ci au 1er janvier ou si c’est plus avantageux, vous pouvez optez pour la valeur moyenne de chaque ligne de votre portefeuille sur les 30 dernières cotations.

Les SICAV et les FCP entrent dans votre patrimoine à leur valeur de rachat connue au 1er janvier. Si vous êtes titulaires de bons du Trésor, et autres bon d’épargne ou de capitalisation vous les intégrerez au prix ou vous les avez achetez, hors intérêt. Si vous avez des bons au porteur anonymes, ils sont exonérés (sachant que vous serez taxé lors du remboursement !).

Les contrats d’assurances vie sont évalués à la valeur de rachat au premier janvier. Rappelez vous que les contrats qui ne peuvent être rachetés sont malgré tout à intégrer à votre patrimoine depuis cette année (voir notre article à ce sujet).

Les rentes viagères entre dans votre patrimoine en fonction de leur valeur de capitalisation en fonction des valeurs indiqués par les organismes d’assurance ou de prévoyance ou par estimation si la rente ne passe pas par un organisme. Il y a des barèmes à prendre en compte en fonction de l’age. On peut avantageusement se rapprocher de l’administraiton fiscale à cette fin.

Exception, coutumière en matière d’ISF, les rentes viagères issues de votre activité profesionnel ou d’un PERP, elles sont exonérés.

Vos liquidités sur compte bancaire, vos comptes courant d’associés si vous etes actionnaire d’un entreprise, livrets en tout genre doivent évidemment être déclaré, intérêts sur l’année compris. L’or « physique » sous forme de pièces ou de lingot s’apprécie par rapport au prix du marché, voir « au gramme » si les pièces sont abimées (et perde ainsi leur valeur numismatique). Notez pour la numismatie que les monnaies anciennes antérieur au 19 eme siecle sont exonerés, tout comme les médailles de collection centenaires.

Le mobilier, les voitures, les bijoux peuvent etre intégré forfaitairement à hauteur de 5 % de l’ensemble de vos biens imposables. Si cela ne vous semble pas avantageux, vous pouvez faire un inventaire de vos biens, ou encore donner un montant global plus ou moins « à la louche ». Charge à vous de trouver une valeur qui soit malgré tout représentative de ce que le fisc pourrait lui meme considérer. Les bijoux seront intégrés en fonction de leur prix d’achat ou de la valeur auprès des assurances. Les automobiles s’appuiront sur les cotes automobiles comme l’Argus. Le fisc admet une décote de 15% par rapport à ce prix à l’Argus.

Grâce à Laurent Fabius, il est a rappeler que les objets d’art, les antiquités et les collections avait été exclu de l’assiette de l’ISF. La notion de collection est assez large, puisque les voitures de collection peuvent y être intégré !

Vos participations dans un société (SARL, SA, SAS) sont exonérés s’il s’agit de l’entreprise qui est votre activité principale. Dans le cas contraire, elle rentre dans le patrimoine, en fonction de sa valorisation et de votre part dans le capital. Vous pouvez vous appuyez pour ce faire, sur la valeur initiale, sur les dernières cessions de part effectuées, sur les bénéfices. N’hesitez pas à demander un avis à l’expert comptable de l’entreprise concerné.

Ne tardez en tout cas pas à evaluer votre patrimoine si vous voulez défiscaliser, en calculant dès maintenant votre patrimoine assujeti à l’ISF, en plus de savoir si vous êtes redevable de cet impot, vous pourrez également monter une opération de défiscalisation. En prenant des parts dans une société (la votre si vous etes chef d’entreprise et que l’augmentation de capital servira le developpement de l’entreprise) ou en intégrant une holding ISF. En investissant 125% de la valeur de votre ISF présumé, vous pourrait déduire 75% de votre investissement total, et ainsi, ne rien avoir à payer en terme d’ISF. Le tout étant de ne pas s’y prendre trop tard. Nous vous conseillons de faire le nécessaire au plus tard 6 semaines avant l’échéance du 15 juin … Donc … Maintenant !

Alors que les marchés sont repartis en 2009 à la hausse (et comment !), nombreux de ceux qui n’ont pas repris le train, par méfiance, hésitent maintenant à revenir sur le marché action, en se disant que le train est loupé, que cela ne peut que baisser … et en ayant meme parfois la crainte de nouvelles péripéties avec une dégringolade vertigineuse à la clé.

Dans ce contexte, un produit investi majoritairement en action, dont la « sauvegarde » serait garantie, et ou l’investisseur aurait la certitude de ne pas se retrouver sur la paille aurait tendance à être considéré comme une opportunité majeure, voire même comme un dahu (ou une licorne si l’on préfère la mythologie).

Les banques se sont engouffrés dans ce marché pour proposer des produits financiers actions « sécurisé ». On parle de « fonds à promesse ». De prime à bord, le concept est idéal puisqu’on va vous garantir des rendements annuels de 5,6,7, 8% parfois plus. Mais ces rendements providentiels sont hélas soumis à contraintes et conditions.

Déjà, pour garantir une stabilité, on conditionnera votre investissement sur une durée relativement longue … 3,4,8 ans … et la performance initiale annoncée n’est pas d’année en année, mais à l’issue de la vie du produit. Un produit sur 6 ans vous garantissant 6% par an, peut très bien etre dans le rouge les trois premières années, faire +36% la 4eme, et +24% la cinquieme, et au bout du compte tenir son objectif, respecter sa garantie …
Mais si vous avez besoin de vendre à l’issue de la troisième année, vous serez pour autant perdant et perdrez en fait le profit de la garanti.

De plus, ce type de fond n’étant pas une martingale, il repose malgré tout sur des modèles mathématiques, et pour pouvoir garantir le rendement annoncé, seront posés des conditions par rapport à des indices de références : « Nous vous garantissons x% par an sous réserve que l’indice CAC40 ait au moins gagné x% chaque année, et n’ait pas baissé plus d’une année, valeur 1er janvier ».

Si l’on ajoute à ces réserves, à ces contraintes, des frais d’entrées souvent élevés, et des frais de gestion qui ne sont souvent pas donné, et qu’on compare les indices boursiers sur les durées de ce type de produit, on se dit que ce serait « bien le diable » qu’on ne parvienne pas a rendement similaire en investissant soi-même opportunément (à savoir à l’occasion d’un trou d’air des marchés).

Les produits miracles n’existent définitivement pas !

Mais les spécialistes de la défiscalisation n’ont pas manqué de dévoyer le texte afin de proposer des placements sans risque ou presque dans des coquilles vides, avec parfois avec des garanties de sorties à l’issue de la période nécessaire (5 ans) pour que l’avantage fiscal soit acquis.

Ces abus ont incités le législateur à resseré les conditions d’accès à la déficalisation ISF à 75% en limitant fortement la souplesse et les possibilités des holdings ISF afin d’éviter ces écueils.

Respecter l’esprit de la loi, c’est apparemment le parti pris par Truffle Capital, société de capital investissement reconnue, dans le cadre de son produit « Holdings Incubatrices 2010″ qui a obtenu son visa de l’AMF ce 2 mars. La société va donc commercialiser auprès du public des sociétés holdings d’investissement dans des petites et moyennes entreprises à vocation industrielles. Atout des structures proposées : elles sont validées par l’administration fiscale et leur éligibilité à la réduction d’ISF à hauteur de 75% semble acquise.

« Avec les Holdings Incubatrices 2010, nous proposons aux souscripteurs d’apporter leur soutien à de vraies PME à fort potentiel de croissance, de réduire au maximum leur ISF et leur impôt sur le revenu, de mutualiser leur risque et de bénéficier de perspectives de dividendes et de plus-values », indique Philippe Pouletty, Directeur Général de Truffle Capital.

Si vous souhaitez en savoir plus sur cette solution de défiscalisation ISF, vous pouvez vous rendre sur le site web de son promoteur : holdingsincubatrices.com.